21st June 2018

Achetez votre maison de rêve beaucoup moins chère!

Le marché immobilier Portugais a été porté avant la crise de 2008 par l’exposition universelle de 1998 à Lisbonne, et la demande intérieure alimentée par un crédit bancaire facile. Néanmoins la hausse des prix de 1980 à 2008 au Portugal est restée modérée durant la période, +20% de même  que la croissance du stock de logements , + 16%.  Ainsi la crise du marché qui a frappé comme toute l’Europe, le marché Portugais depuis 2008, est avant tout une crise économique, qui a quasi gelé la capacité des banques Portugaises à octroyer des prêts immobiliers et non une crise immobilière en soi. Les prix ont certes baissé mais de façon relativement modérée de 2008 à 2012 : -25% en moyenne sur le Portugal, – 10% pour Lisbonne.

N’ayant pas connu la hausse forte de l’immobilier, qu’ont connu la plupart des pays Européens pendant plusieurs décennies, le Portugal reste, avec une moyenne nationale de prix au m² à peine supérieure à 2200€/m²,  très compétitif comparé à nombre de pays européens : il n’arrive qu’en 26° position, bien en deçà de son positionnement économique en PIB/ habitant par exemple.

Naturellement il existe de grandes disparités entre régions, entre les régions et Lisbonne et même à l’intérieur du grand Lisbonne où, si la moyenne de la zone urbaine se situe dans l’ancien à environ 2300€/m², elle est de 3900€/m² dans le Chiado (le quartier historique central le plus prisé de la capitale)  et atteint pour le neuf très haut de gamme plus de 7000€/m² mais encore bien loin des prix du haut de gamme dans les quartiers les plus huppés de Paris.

Après une baisse de 2008 à 2012, les prix se sont d’abord stabilisés en 2013 et ont commencé à repartir nettement à la hausse en 2014, la moyenne au  niveau national (+ 2,2% selon l’indice INE) masquant en réalité une dégradation légère en régions ( y compris l’Algarve) et une forte hausse sur Lisbonne en particulier sur les quartiers recherchés par les étrangers, Parque das Naçoes ( par les Chinois)  et la zone historique de Lisbonne, Chiado, Principe Real, Baixa… (par les Français notamment).

Cette dynamique récente du marché de Lisbonne est aussi très visible sur le nombre de permis de construire accordés : +48% en 2014 alors qu’il était encore en légère baisse en 2013.L’essentiel est dû à des programmes de rénovations lourds où, en général, seules subsistent les façades des immeubles, préservées par le programme de réhabilitation  urbaine de la Mairie, tout le reste étant entièrement reconstruit aux normes de confort , d’isolation, et de finition modernes.

Cette nouvelle tendance est due essentiellement par une nouvelle demande des acheteurs étrangers sous l’effet de plusieurs facteurs :

– Le programme Golden Visa, qui permet à des citoyens non européens d’obtenir un visa permanent de 5 ans avec accès à l’ensemble de la zone de Schengen moyennant un investissement immobilier de 500 000€. Ce programme qui avait  généré début 2015 après environ 2 ans de fonctionnement, plus de 2000 acquisitions, attire principalement des acheteurs chinois (plus de 80% du total) mais également Brésiliens, Angolais, Russes. La demande s’est d’abord concentrée sur les appartements modernes de la zone Parque das Nações mais devant le manque de produits disponibles aujourd’hui elle  s’est reportée sur les zones centrales de Lisbonne, pour des produits légèrement au-dessus des 500 000€ ou 2 appartements plus petits pour atteindre le seuil fatidique. Les autres nationalités, notamment Brésiliens, investissant dans des biens de valeur nettement supérieure (au-delà de 1 voire 2M€).

– Le statut de résident non habituel, ce statut qui permet aux étrangers européens de bénéficier pendant 10 ans d’une exemption d’impôts sur les retraites perçues dans le pays d’origine ou d’un plafonnement à 20% de l’impôt sur le revenu pour les actifs, attire de plus en plus d’européens, français en premier depuis plus de un an mais aussi scandinaves et autres nationalités. S’agissant de résidence principale, la demande porte typiquement sur des appartements d’une certaine valeur dans Lisbonne autour de 1M€ ou de maisons ou villas dans la zone de Cascais avec des valeurs de 1 à 2M€ en général.

– Enfin l’attrait touristique de Lisbonne, qui ne cesse d’augmenter depuis ces 2 à 3 dernières années, avec un taux de croissance du tourisme à 2 chiffres sur Lisbonne (nombre de nuitées +11,5%), notamment grâce aux nombreux articles parus dans les revues spécialisées (le Portugal a eu 16 World Travel Awards en 2014 et 9 en 2013).La première nationalité en termes de recettes touristiques sont les français en croissance de 11% sur 2013, devant aujourd’hui les anglais qui ont longtemps été en tête. Cette augmentation de l’intérêt de de Lisbonne comme destination pour des séjours touristiques de courte durée s’est traduite par une augmentation très rapide des appartements offerts en « short rental » dans le centre (4000 en 2014) soit par des investisseurs privés Portugais,  soit par des français qui combinent le plaisir d’un pied à terre à Lisbonne avec une rentabilité locative de 4 à 5% et une perspective de revalorisation. Ceci tire également le marché des typologies T1 à T3 (une à 3 chambres) dans le centre historique.

Le Portugal n’a pas l’équivalent de la loi Carrez en France qui définit et norme la communication sur les surfaces des biens dans les transactions et publicité immobilières.

La pratique la plus commune est d’indiquer des m² qui correspondent à une surface qui s’appelle Area Bruta Privativa, qui inclut l’épaisseur des murs ( à 50% si ils sont partagés avec un autre appartement de l’immeuble ), les balcons et terrasses si ils sont privatifs (propre à l’appartement) mais n’inclut pas la cave et le garage. Par contre il n’y a pas de réduction dans les combles si la hauteur est inférieure à 1,80m.

Quelquefois, notamment dans des projets neufs, est donnée la Area Interior Util qui correspond à notre notion des m² intérieurs ( sans les murs et les terrasses) mais est calculée toujours comme surface du plancher quelle que soit la hauteur du plafond.

Comme ordre de grandeur, il faut enlever 10 à 20%, soit 15% en moyenne, à la surface de Area Bruta Privativa ( après avoir déduit terrasses et balcons) pour avoir la Area Interior Util. Ce sera plus proche de 10% dans un immeuble de construction moderne mais atteindra facilement 20% voire plus dans un immeuble ancien du centre de Lisbonne où les murs porteurs peuvent atteindre 1m d’épaisseur.

C’est pourquoi la notion de prix au m², si importante pour un français, est plus relative pour un Portugais car toutes les surfaces n’ont pas la même habitabilité, à partir du moment où les indicateurs publiés se réferrent quasi tout le temps à la Area Bruta privativa. 

Il existe en ce moment un marché à 2 vitesses à Lisbonne: le marché immobilier local en voie de stabilisation et de reprise douce du fait de la réouverture des crédits immobiliers pour les Portugais et d’autre part les zones et les typologies recherchées par les étrangers, qui sont les plus dynamiques, ce qui se traduit par une remontée des prix et une accélération du délai des transactions (quelques semaines pour une propriété bien placée au prix juste) :

– Chiado, Principe Real, Baixa, Sé, Castelo, Alfama pour la partie plus touristique

– Lapa, avenida Liberdade, Avenidas Novas, Amoreiras, (du fait de la proximité du Lycée Français), quartiers résidentiels pour les Portugais aisés attirent les nouveaux résidents étrangers également.

– Cascais, Estoril pour la proximité des plages et des golfs.

Naturellement dans une zone donnée, les prix varient significativement d’une rue à l’autre, dans la même rue d’un immeuble ancien à un immeuble totalement rénové avec des finitions de luxe ou même dans le même immeuble entre un rez-de-chaussée ou premier étage peu lumineux et un dernier étage avec vue sur le Tage et terrasse.

A titre d’exemple le quartier du Chiado, le quartier le plus cher de Lisbonne, affichait des prix de transactions en 2014 de :

– 3900€/m² en moyenne dans l’ancien avec une variation entre 2140€/m² et  5590€/m²

– 4990€/m² en moyenne dans le neuf (ou réhabilité) variant entre 3190€/m² et 7030€/m²

Aussi les prix moyens qui figurent dans les cartes ci-dessous sont à prendre plus en valeur relative d’un quartier à l’autre qu’en valeur absolue pour déterminer le juste prix d’un appartement.

Prix au m², neuf, segment moyen/haut :

MAPA

Attention : les informations présentes sur ce site sont données à titre purement indicatif et ne remplacent pas des conseils juridiques appropriés. En aucun cas, nous ne pourrons être tenus responsables des éventuelles erreurs, omissions ou informations inexactes. Nous pouvons vous recommander des spécialistes juridiques (avocats, avoués, …) et fiscaux pour vous accompagner en cas d’achat ou d’une vente d’un bien immobilier au Portugal et pour obtenir le statut de Résident Non-Habituel. N’hésitez pas à nous contacter!

Top