15th July 2018

Le processus d'achat au Portugal

Après avoir décidé de résider ou d’investir au Portugal et bien défini ce que vous recherchez, il est important de connaître toutes les démarches à suivre.

Connaître la zone où vous voulez acheter :

Rien de mieux que de se rendre sur place, connaître l’environnement, les atouts, les éventuels inconvénients pour vous aider davantage sur la définition de votre recherche et vous sentir rassuré quant à votre investissement.

Infante & Riu reste à votre disposition pour vous guider lors d’un tour de 2/3 heures en voitures et vous faire une présentation des différents quartiers ou zones du point de vue style de vie et marché immobilier. Contactez-nous pour plannifier votre visite.

Rechercher un bien depuis la France :

Tout comme en France, il est possible de chercher un bien à partir de sites où les propriétaires mettent des annonces gratuitement, tout comme de consulter des agences immobilières.

En allant sur des portails spécialisés, vous verrez différentes annonces de particuliers mais souvent sans tous les détails importants pour tout Français et il faudra tenter en savoir davantage par mail ou téléphone, ce qui n’est pas toujours facile à cause de la langue et de la disponibilité du propriétaire ou de l’agence.

Il existe de nombreuses agences immobilières, mais la plupart sont des agences locales  centrées sur la représentation de biens de propriétaires locaux. Par contre, Infante & Riu est une agence spécialisée sur l’accompagnement des acheteurs étrangers et plus spécialement français,  avec une approche de real estate Hunter, et  qui saura vous conseiller, vous accompagner de A à Z, et défendra vos intérêts de client acheteur plutôt que les intérêts des propriétaires.

Cette approche nous permet de présenter un éventail d’immeubles beaucoup plus large mais sélectionné avec soin en recourant aux partenaires immobiliers locaux, tout en ayant un seul interlocuteur pour vous. Elle n’engendre pas de coût supplémentaire pour vous étant donné que la rémunération est une commission payée par le vendeur/propriétaire (entre 3 et 5%, commission partagée si le bien appartient à une autre agence locale), déjà incluse dans le prix proposé ou négocié.

Il est important de bien définir le type de bien que vous recherchez, grâce à une longue conversation par téléphone ou lors d’une rencontre afin de bien passer vos critères (exigés ou souhaités), votre motivation, votre timing, vos craintes et vos doutes.

Les visites :

À travers notre agence qui fait une recherche et une pré-sélection de biens qui correspondent à vos critères et désirs, vous pourrez planifier votre séjour à Lisbonne et avoir toutes les visites organisées sur 2/3 jours avec le même consultant pour vous accompagner sur l’ensemble de la recherche et des visites. Nous vous aiderons également sur certains points toujours pas évidents :

  • La surface réelle du bien : les m2 sont souvent donnés approximativement et ne correspondent pas à la surface réelle disponible. Nous pourrons demander un plan et que l’agent immobilier prenne des mesures lors de la visite.

  • La vue : si c’est fondamental pour vous, faîte attention à ce que le propriétaire/agents immobiliers décrivent. Parfois la vue sur le Tage est faite par le coin d’une fenêtre. Il faut valider aussi si l’immeuble qui se trouve en face n’ait aucun projet de rénovation où il est prévu l’augmentation d’un étage.

  • Le stationnement : il y a des zones parfois compliquées pour stationner et s’il n’y a pas de garage associé à la propriété qui vous intéresse, vérifier s’il existe un parking ou un garage d’un immeuble voisin où vous pourriez louer une place de stationnement, fait partie de nos services si c’est clé pour vous.

  • Le chauffage : les constructions anciennes, même rénovées, prévoient rarement le chauffage (très peu valorisé par les Portugais). Il faudra alors  prévoir des travaux pour la climatisation car malgré le beau temps souvent présent, il faut penser à l’hiver.

  • L’humidité : étant près de la mer, il faut être attentif à cet aspect : l’isolement des murs, la ventilation des salles de bain et cuisine.

  • Le bruit : il faut vérifier si la rue est très mouvementée la nuit (surtout Bairro Alto, Santos) ou s’il y a un tramway qui pourrait se révéler trop bruyant, ou s’il est dans une zone de passage d’avions (l’aéroport se trouve à Lisbonne même) ou trop près du pont 25 de Abril qui peut causer du bruit lors des jours de vent fort du sud-ouest.

  • Le prix : n’hésitez pas à négocier le prix, mais tout en restant raisonnable pour éviter de perdre une bonne affaire. Nous pouvons vous conseiller et c’est notre fonction d’intermédiation.

  • Les travaux : au cas où cela s’avère nécessaire, il faut en tenir compte dans le prix d’achat et nous pouvons vous faire accompagner par un architecte ou une entreprise spécialisée avant l’achat afin d’avoir une idée de la faisabilité et du montant de l’investissement.

  • Contraintes éventuelles : s’informer s’il existe un droit de préemption par la Mairie ou l’IPPAR (Institut portugais du Patrimoine Architectonique et Archéologique)  surtout pour les propriétés situées au centre historique ; vérifier toute la documentation du bien pour vérifier si tout est en ordre : Certidão de Teor (registre foncier) qui prouve que le propriétaire a un titre valable, s’il existe une hypothèque et qui donne des données réelles sur la propriété ; Caderneta predial (taxe d’immatriculation) qui donne aussi des détails sur la propriété et la valeur patrimoniale sur laquelle sera calculé l’impôt foncier ; licença de habitação (licence d’habitation) sauf pour les immeubles construits avant 1951 ; Ficha técnica de habitação (fiche technique de la propriété) obligatoire pour toutes les maisons construites depuis avril 2004 ; Certificado energético (certificat de performance énergétique) obligatoire pour tout bien au milieu urbain depuis le 1er janvier 2009. Toute cette démarche juridique et bureaucratique pourra être prise en charge par un des conseillers juridiques que nous pourrons vous recommander.

L’obtention du numéro de contribuable :

Tout étranger qui décide d’acheter un bien immobilier au Portugal ou de s’y installer doit demander aux Finances portugaises un NIF (Numéro de Identificação Fiscal) : c’est votre identification auprès de l’administration fiscale et vous en aurez besoin pour toute démarche : acheter un bien, ouvrir un compte bancaire, demander l’électricité, l’eau, le gaz…

Vous pouvez l’obtenir à la « loja do Cidadão » (centre administratif où l’on peut effectuer plusieurs démarches administratives en un seul endroit) ou directement aux « Finanças » (Centre des Impôts existants dans chaque quartier), en apportant votre Passeport. Il faudra donner votre adresse fiscale actuelle (en France) et il vous sera remis immédiatement un document provisoire avec votre numéro. Plus tard, vous recevrez une carte définitive par courrier. Étant européen, ce n’est plus la peine d’avoir un représentant fiscal au Portugal.

Là encore, nous pouvons vous assister directement ou à travers nos partenaires locaux.

Le compromis d’achat :

Après avoir fait une proposition de prix et l’accord du propriétaire, généralement 10 jours après, il faudra signer un compromis de vente auprès d’un notaire : c’est ce que l’on appelle un C.P.C.V (Contrato de promessa de Compra e Venda, soit contrat de promesse d’achat et de vente). Ce contrat, rédigé dans les deux langues (français et portugais), stipule :

  • L’identification de chaque partie : vendeur et acheteur

  • La description du bien (y compris le certificat énergétique)

  • Le montant de la valeur de la transaction et de l’acompte que l’acheteur doit verser au vendeur (entre 10 à 30% de la valeur d’achat). La partie restante du prix d’achat sera payée pendant le transfert de propriété.

  • Dans le cas de vente en état futur d’achèvement, il y aura habituellement après le versement du dépôt initial des versements complémentaires en fonction de l’avancée des travaux avec toujours un versement final au moment de l’acte.

  • Que le vendeur s’engage à vendre et que l’acheteur à acheter, le cas échéant il existe des sanctions : si le vendeur change d’avis, il doit payer à l’acheteur le double du dépôt pour compensation et si l’acheteur ne veut plus acheter, il perd tout simplement son dépôt.

  • Les délais d’exécution de l’achat des biens (signature de l’acte de vente – « escritura »), en général, sont de 3 à 12 semaines après la signature du CPCV. Vérifiez bien si les délais vous laissent suffisamment le temps de traiter de toute la documentation et du financement auprès de votre banque.

Le financement :

En général, il faut  garantir un apport de 30% à  40% de la valeur d’achat. Le financement peut se faire depuis la France ou au Portugal. La plupart des banques françaises sont représentées au Portugal et de nombreuses banques portugaises offrent des conditions particulières aux étrangers. N’oubliez pas que les transactions réalisées dans la communauté européenne sont très facilitées.

N’hésitez à nous consulter pour vous présenter davantage ces différentes options.

L’acte de vente :

Il s’agit de la signature de l’acte définitif de cession (« escritura ») dans le bureau d’un notaire, où est délivré le titre de propriété. Tous les documents sont vérifiés et le contrat est lu à haute voix. Il peut être signé par vous au Portugal ou par procuration chez un notaire accrédité.

Après avoir signé l’acte de vente et avoir enregistré le bien immobilier au « Conservatória Do Registo Predial (cadastre), le transfert juridique a lieu : vous êtes enfin le propriétaire.

Après le transfert de propriété a eu lieu, le changement de propriété doit être transmis également au fournisseur d’électricité, du gaz et eau ainsi qu’à d’autres institutions.

Les frais à prévoir :

Lors de l’acquisition d’un bien, il faut prévoir le paiement de plusieurs taxes ou frais :

  • Frais juridiques : coût variable suivant le type d’avocat que vous choisissez mais en général quelques milliers d’euros.

  • Frais de notaire et d’enregistrement : coût variable (par exemple les frais sont plus élevés lorsque vous avez une hypothèque sur un bien immobilier), mais en général peu significatifs pour une transaction simple (moins de 1000€)

  • Droits de timbre (Imposto do Selo): c’est un impôt fixe de 0,8% calculé sur la valeur de l’achat, ou la valeur fiscale, lorsque cette dernière est supérieure. Il peut être majoré de 0,6% par rapport au montant du prêt hypothécaire s’il y a lieu; C’est un coût à acquitter qu’une seule fois, lors de l’acte de vente.

  • L’IMT: – Il s’agit de l’impôt que vous devez payer seulement lorsque vous achetez un bien immobilier, avant l’acte de vente. Il est calculé sur la valeur de l’achat, ou la valeur fiscale, lorsque cette dernière est supérieure, selon un barème un peu complexe (2015):

Il représente de l’ordre de 6 à 7% pour des transactions entre 400 000 et 1 000 000€.

Pour les biens destinés à l’habitation :

Valeur de l’achat ou valeur fiscale   Taxes    Valeur de l’abattement

Jusqu’à 92.407 euros                             0%                       0,00€

Entre 92.407 et 126.403 euros              2%                1.848,14€

Entre 126.403 et 172.348 euros            5%                5.640,23€

Entre 172.348 et 287.213 euros            7%                9.087,19€

Entre 287.213 et 574.323 euros            8%              11.959,32€

Plus de 574.323 euros                            6%                       0,00€

Pour les biens destinés à une résidence secondaire et à la location :

Valeur de l’achat ou valeur fiscale   Taxes    Valeur de l’abattement

Jusqu’à 92.407 euros                             1%                       0,00€

Entre 92.407 et 126.403 euros              2%                  924,07€

Entre 126.403 et 172.348 euros            5%                4.716,16€

Entre 172.348 et 287.213 euros            7%                8.163,12€

Entre 287.213 et 574.323 euros            8%              11.035,25€

Plus de 574.323 euros                            6%                       0,00€

Pour les terrains constructibles, commerces, bureaux, stationnements isolés : un taux fixe de 6,5%.

Pour les terrains agricoles : un taux fixe 5%.

Pour les Offshore: Le taux est toujours de 10% n’impliquant aucune exonération ou réduction, lorsque l’acquéreur est une personne morale ayant un domicile ou son siège dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal plus favorable.

Ainsi, le calcul se fait de la façon suivante :

Valeur de la propriété x taux d’imposition – Tranche à abattre

Exemple pour une résidence principale ayant une valeur d’achat de 300.000€:

(300.000€ x 8%) – 11.959,32€= 12.040,68€

  • L’IMI: il s’agit de la taxe foncière, à payer tous les ans. Elle est calculée sur la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT) de propriétés rurales et urbaines situées sur le territoire portugais. Cette valeur patrimoniale est en général inferieure au prix d’achat.  Le taux d’imposition varie entre 0,3% et 0,5%, selon la commune ; par exemple, en 2015, le taux est de 0,3% à Lisbonne et 0,39% à Cascais.

  • Droit du Timbre annuel (imposto de Selo) : ce taux annuel s’applique uniquement sur les biens immobiliers d’une valeur patrimoniale supérieure ou égale à 1.000.000,00€. Il est de 1% sur les immeubles d’habitations ou 7,5% si le propriétaire est une personne morale ayant un domicile ou son siège dans un pays ou territoire ou région soumis à un régime fiscal plus favorable (il existe une liste officielle des « paradis fiscaux »).

  • Impôt sur les revenus locatifs : si vous louez votre propriété, le revenu perçu sera soumis au paiement d’un impôt sur le revenu au taux fixe de 28% sur le rendement annuel si le revenu est perçu par une personne physique ou 23% si celui-ci est perçu d’une personne ayant une comptabilité organisée. Dans les deux cas, les charges d’entretiens, de manutention et les impôts fonciers peuvent être déduits du revenu pour le calcul de l’impôt.

  • Impôt sur les plus-values immobilières : si vous vendez votre propriété au Portugal, il faudra vous acquitter d’une taxe sur les plus-values générées au taux fixe de 25%.

Là encore, des conseillers/spécialistes que nous connaissons sauront vous accompagner dans tout ce process.

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